Lãi suất ưu đãi giúp người mua biết khoản trả trong một giai đoạn đầu. Sau giai đoạn đó, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Đây mới là phần có thể kéo dài phần lớn thời gian vay, nhưng thường được xem quá nhanh khi người mua đang tập trung vào số tiền cần đóng ban đầu.
Lãi suất thả nổi không có nghĩa ngân hàng thay đổi tùy ý. Nó thường được xác định theo một mức tham chiếu cộng biên độ, điều chỉnh theo chu kỳ ghi trong hợp đồng. Việc của người vay là hiểu đúng công thức và thử trước khả năng chịu đựng khi con số thay đổi.
Công thức cần tìm trong hợp đồng
Cấu trúc thường gặp là lãi suất tham chiếu cộng một biên độ cố định. Lãi suất tham chiếu có thể gắn với loại tiền gửi hoặc chỉ số do ngân hàng quy định; chu kỳ điều chỉnh có thể theo ba, sáu hoặc mười hai tháng tùy hợp đồng.
Không nên chỉ hỏi lãi suất sau ưu đãi hiện là bao nhiêu. Hãy hỏi tên chính xác của mức tham chiếu, biên độ cộng thêm, ngày điều chỉnh đầu tiên và tần suất điều chỉnh về sau.
Sáu câu hỏi phải có câu trả lời trước khi ký
- Giai đoạn lãi suất cố định hoặc được hỗ trợ kéo dài chính xác đến ngày nào?
- Sau đó lãi suất được tính bằng công thức nào?
- Mức tham chiếu lấy ở đâu và được công bố vào thời điểm nào?
- Lãi suất được điều chỉnh bao lâu một lần?
- Có mức sàn hoặc mức trần hay không?
- Phí trả nợ trước hạn thay đổi như thế nào theo từng năm?
Đừng dùng lãi suất ưu đãi để tính sức mua
Nếu khoản vay được hỗ trợ 0% trong một thời gian, số tiền phải trả lúc đầu có thể rất thấp. Nhưng khả năng mua nhà phải được kiểm tra bằng dư nợ còn lại tại ngày hết hỗ trợ và một mức lãi suất thận trọng cho giai đoạn sau.
Gia đình nên yêu cầu bảng gốc và lãi ít nhất 12 tháng sau ưu đãi. Điều này giúp nhìn thấy tháng đầu chuyển tiếp, tốc độ giảm dư nợ và mức tiền phải dành đều mỗi tháng.
Thử khoản vay trong ba trường hợp
- Kịch bản cơ sở: dùng mức lãi suất sau ưu đãi theo công thức hiện tại.
- Kịch bản thận trọng: tăng thêm 2 điểm phần trăm mỗi năm.
- Kịch bản đồng thời: lãi suất tăng, thu nhập giảm 20% trong sáu tháng và chi phí sống tăng 15%.
Khoảng thở đến từ dư nợ thấp hơn, không chỉ từ lãi suất thấp
Gia đình không kiểm soát được lãi suất thị trường, nhưng có thể kiểm soát tổng giá căn nhà, phần vốn tự có, mức vay và tốc độ tích lũy để trả bớt gốc. Dư nợ thấp hơn làm giảm tác động của mọi kịch bản lãi suất.
Vì vậy, đàm phán được mức lãi tốt là có ích, nhưng chọn khoản vay vừa sức mới là lớp bảo vệ dài hạn.
Điều quan trọng không phải đoán chính xác lãi suất tương lai, mà là chọn một khoản vay vẫn chịu được khi lãi suất không đi theo kỳ vọng của gia đình.
Trên điện thoại, anh chị có thể chọn Zalo trong bảng chia sẻ.