Nên vay mua nhà 20 năm hay 30 năm?

Sự khác nhau nằm ở dòng tiền và tổng chi phí

• Kỳ hạn 20 năm: phần gốc mỗi tháng cao hơn, áp lực dòng tiền lớn hơn nhưng dư nợ giảm nhanh hơn.
• Kỳ hạn 30 năm: phần gốc mỗi tháng thấp hơn, tạo thêm khoảng thở nhưng nếu giữ khoản vay đủ lâu thì tổng tiền lãi thường cao hơn.
• Lãi suất và cách trả nợ của từng ngân hàng có thể làm kết quả khác nhau; cần dùng bảng trả nợ của đúng khoản vay.

Ví dụ với khoản vay 1,8 tỷ đồng

Nếu minh họa bằng cách trả gốc đều và lãi suất 10%/năm, kỳ hạn 20 năm có phần gốc tháng đầu 7,5 triệu và tiền lãi 15 triệu, tổng khoảng 22,5 triệu. Kỳ hạn 30 năm có phần gốc tháng đầu 5 triệu, cùng tiền lãi 15 triệu, tổng khoảng 20 triệu.

Khoảng chênh 2,5 triệu mỗi tháng có thể là phần đệm quan trọng với gia đình trẻ. Nhưng đổi lại, dư nợ của phương án 30 năm giảm chậm hơn nếu gia đình không chủ động trả thêm gốc.

Khi nào kỳ hạn 20 năm hợp lý hơn?

• Khoản trả tháng đầu sau ưu đãi vẫn nằm trong dòng tiền an toàn.
• Gia đình có hai nguồn thu ổn định và quỹ dự phòng đã tách riêng.
• Không phải cắt giảm bảo hiểm, học của con hoặc mục tiêu quan trọng khác để trả gốc nhanh hơn.

Khi nào kỳ hạn 30 năm có thể tốt hơn?

• Gia đình cần giảm nghĩa vụ bắt buộc hằng tháng để bảo vệ thanh khoản.
• Hợp đồng cho phép trả trước với mức phí chấp nhận được và gia đình có kỷ luật trả thêm gốc.
• Thu nhập có tính mùa vụ hoặc biến động, nên cần lịch trả tối thiểu thấp hơn trong tháng khó khăn.

Đừng chọn 30 năm rồi mặc định sẽ trả trước

Khả năng trả trước chỉ có giá trị khi được chuyển thành kế hoạch: mỗi tháng để riêng bao nhiêu, phí trả trước theo từng năm là gì và khoản tiền đó có bị dùng cho mục tiêu khác hay không.

Một phương án thực tế là chọn kỳ hạn tạo ra nghĩa vụ bắt buộc vừa sức, sau đó tự đặt mức trả cao hơn trong những tháng thuận lợi. Nhưng cần đọc kỹ hợp đồng tín dụng trước khi dựa vào chiến lược này.