Thu nhập 40 triệu/tháng có nên vay mua chung cư 3 tỷ?

Câu trả lời ngắn: có thể mua, nhưng vay 70% thường là quá căng

Nếu căn hộ giá 3 tỷ và gia đình vay 70% trong 20 năm, khoản vay là 2,1 tỷ. Với cách trả gốc đều và lãi suất giả định 10%/năm sau ưu đãi, riêng tháng đầu đã khoảng 26,25 triệu đồng: 8,75 triệu tiền gốc và 17,5 triệu tiền lãi. Con số này chưa gồm phí quản lý, gửi xe, bảo hiểm khoản vay hay chi phí phát sinh sau khi chuyển nhà.

Với thu nhập 40 triệu, phương án đó chỉ để lại chưa đến 14 triệu cho toàn bộ sinh hoạt gia đình. Vì vậy, câu trả lời thận trọng là: căn 3 tỷ không phải hoàn toàn ngoài tầm với, nhưng chỉ phù hợp khi gia đình có vốn tự có lớn hơn mức tối thiểu, giữ được quỹ dự phòng riêng và giảm khoản vay xuống vùng dòng tiền thực sự chịu được.

Ba con số để hình dung trước khi đi xem căn

Đây là phép tính theo dư nợ giảm dần, trả gốc đều. Khoản phải trả sẽ giảm dần theo thời gian, nhưng tháng đầu sau ưu đãi là mốc nên nhìn kỹ vì thường tạo áp lực lớn nhất.

Nếu gia đình chi 18 triệu mỗi tháng, phần còn lại từ thu nhập 40 triệu là 22 triệu. Khi đó, vay 2,1 tỷ đã vượt phần tiền còn lại; vay 1,8 tỷ cũng gần như dùng hết khoảng thở. Khoản vay 1,5 tỷ dễ chịu hơn trên giấy, nhưng vẫn phải vượt bài kiểm tra thu nhập giảm, chi phí tăng và lãi suất cao hơn dự kiến.

• Vay 2,1 tỷ trong 20 năm, lãi giả định 10%/năm: tháng đầu khoảng 26,25 triệu đồng.
• Vay 1,8 tỷ trong 20 năm, cùng giả định: tháng đầu khoảng 22,5 triệu đồng.
• Vay 1,5 tỷ trong 20 năm, cùng giả định: tháng đầu khoảng 18,75 triệu đồng.

Bắt đầu bằng dòng tiền còn lại, không bắt đầu bằng mức ngân hàng cho vay

Hãy lấy thu nhập thực nhận bình quân, trừ chi phí sinh hoạt, các khoản nợ đang trả và phần tích lũy gia đình không muốn hy sinh. Phần còn lại mới là dòng tiền có thể cân nhắc dành cho nhà.

Nếu thu nhập là 40 triệu nhưng chi phí thiết yếu và các mục tiêu khác đã chiếm 27 triệu, gia đình chỉ còn khoảng 13 triệu. Một khoản trả góp trên 20 triệu sẽ không trở nên an toàn chỉ vì ngân hàng đồng ý giải ngân.

• Thu nhập dùng để tính nên là mức thực nhận ổn định, không lấy tháng thưởng cao nhất.
• Chi phí nên tính theo cuộc sống sau khi chuyển nhà, gồm đi lại, học của con và phí vận hành.
• Giữ lại một phần dòng tiền cho những thay đổi không báo trước.

Đừng dùng hết tiền tích lũy làm vốn ban đầu

Giả sử gia đình đang có 900 triệu. Nếu dùng toàn bộ để đóng tiền mua nhà, gia đình vẫn còn thuế phí, nội thất, chuyển nhà và những tháng thu nhập biến động. Vốn tự có trên giấy vì thế luôn cao hơn số tiền thực sự nên dùng.

Hãy tách riêng quỹ dự phòng trước, sau đó mới tính phần vốn có thể đưa vào căn nhà. Gia đình có con nhỏ, một nguồn thu hoặc nghề nghiệp biến động thường cần khoảng đệm lớn hơn.

Vậy gia đình thu nhập 40 triệu nên chuẩn bị bao nhiêu?

Không có một tỷ lệ đúng cho mọi gia đình. Nhưng với căn 3 tỷ, nếu muốn đưa khoản vay về khoảng 1,5–1,8 tỷ, phần vốn đưa vào giá căn sẽ vào khoảng 1,2–1,5 tỷ. Ngoài khoản này, gia đình vẫn cần tách riêng quỹ dự phòng, thuế phí, nội thất và các khoản ngân hàng không tài trợ.

Nếu hiện chỉ có khoảng 900 triệu và đó là toàn bộ tiền tích lũy, lựa chọn an toàn hơn thường là chưa dùng hết tiền để cố đạt mức vay 70%. Gia đình có thể tăng thêm vốn, giảm giá căn mục tiêu hoặc chờ dòng tiền khỏe hơn. Căn nhà đầu tiên không cần là căn nhà cuối cùng.

Kiểm tra ba tình huống xấu trước khi tăng mức vay

• Thu nhập giảm 20% trong sáu tháng.
• Chi phí thiết yếu tăng 15% sau khi chuyển nhà.
• Lãi suất sau ưu đãi cao hơn giả định 2 điểm phần trăm mỗi năm.

Kết luận cho bài toán 40 triệu và căn 3 tỷ

Phương án cần đồng thời đủ vốn, giữ quỹ dự phòng, chịu được khoản trả sau ưu đãi và cả ba tình huống xấu nêu trên.

Nếu phải dựa vào thu nhập tăng trong tương lai hoặc hy vọng sẽ bán căn trước khi hết ưu đãi, đó chưa phải là một phương án vững vàng. Khi ấy, giảm tổng giá căn nhà, tăng thời gian tích lũy hoặc chọn thời điểm mua khác có thể là quyết định tốt hơn.